房地產下半場:地產商美好生活的投資邏輯 孫宏斌 融創 房地產

  原標題:房地產下半場: 地產商美好生活的投資邏輯

  本報記者 王營 北京報道

  導讀

  過去20年,涉及房地產行業的調控政策不少,爭議也不少。房地產在帶來積極影響的同時,也暴露出其發展不充分、不平衡的問題,帶來了部分一線、准一線城市房價高企的壓力,甚至一度令人對房屋庫存和房地產金融的穩健性產生憂慮。隨著中國經濟進入新時代,房地產領域也面臨轉型之痛與機遇。

  自1998年啟動房改以來,中國房地產市場經歷了長達20年的高速發展。在1999年-2014年間,我國房地產業開發投資增速甚至以超過20%的年均增速發展。根据國家統計侷數据統計顯示,1-10月份,商品房銷售面積已經高達130254萬平方米,同比增長8.2%。商品房銷售額高達102990億元,增長12.6%。

  11月15日,北京師範大學(分數線,專業設實)金融研究中心教授鍾偉發表題為《新時代的中國房地產向何處去?》的文章。鍾偉表示,在過去20年,涉及房地產行業的調控政策不少,爭議也不少。房地產在帶來積極影響的同時,也暴露出其發展不充分、不平衡的問題,帶來了部分一線、准一線城市房價高企的壓力,甚至一度令人對房屋庫存和房地產金融的穩健性產生憂慮。隨著中國經濟進入新時代,房地產領域也面臨轉型之痛與機遇。

  那麼,在轉型之痛之下,房地產行業究竟是“明日黃花”還是“另有出路”?開發商的機遇又在哪里,桃園豪宅

  孫宏斌:房子不再搶手、好賣

  持續一年以來的調控仍未結束。11月開始,包括山東等省份全省三四線城市全面加碼調控,全國多城市繼續落地租賃政策與限售政策。調控力度向三四線繼續深入。

  調控頻次與花樣也超過以往任何一輪調控周期。中原地產數据統計顯示,1-10月,全國發佈各類房地產調控政策已經超過210次。出台的政策整體表現多樣化一城多策,與往年相比,鼓勵租賃與限售成最大的特征。此外,調控內容還涉及到限購、限貸、限價、限售、限商等等各個方面。

  融創中國控股有限公司董事長、創始人孫宏斌就注意到,“最近這一兩個月市場其實已經跟上半年有很大變化,有些房子不像上半年那麼搶手、好賣。過去都是一小時賣完了,現在可能只賣了70%、80%,市場已經在發生變化。這是什麼邏輯呢?非常簡單,就是很多城市在過去兩年間已經漲了很多。再漲,不會。政府限價也會極大地影響購買預期,買房子就是購買預期。如果老百姓認為一年房價不會漲肯定不買,認為兩年都不漲肯定更不會買,不著急。當然每個城市不一樣,現在中央都是按炤去年10月份的價格在控制,有的城市可能去年10月份之前已經漲挺多,控制起來比較容易,有的城市可能去年10月份之前沒漲,可能還會補漲,但也是按著(限價)。”

  國家統計侷最新數据也顯示房地產行業下行趨勢。需求方面,商品房銷售面積、銷售額同比增幅持續回落。供應方面,商品房投資增速小幅收窄,房屋新開工連續4個月同比下降。資金來源方面,到位資金同比增幅持續收窄,自籌資金同比結束連續8個月負增長,首次轉正。

  數据顯示,2017年1-10月,全國商品房銷售面積為130254萬平方米,增幅較1-9月收窄2.1個百分點;銷售額為102990億元,較1-9月收窄2個百分點。2017年1-10月,全國房地產開發投資額為90544億元,增速較1-9月收窄0.3個百分點。全國房屋新開工面積為145127萬平方米,增幅較1-9月收窄1.2個百分點。全國房屋施工面積達752334萬平方米,增速較1-9月收窄0.2個百分點。全國房屋竣工面積為65612萬平方米,增幅較1-9月收窄0.4個百分點。

  地產商美好生活的投資邏輯

  嚴峻而態度堅決的調控為房地產行業帶來增速趨緩的同時,也對行業走向產生巨大影響。對於本輪調控,孫宏斌曾表示,“本輪調控力度之大,對行業影響之深超乎行業想象。”

  孫宏斌於11月15日表示,這些年,他對房地產行業一直比較悲觀。“這個行業不太可能暴漲,但是往下走可能性也不太大,會在一個很窄的通道里,這個行業其實已經很難了。”

  中國指數研究院近期總結稱,展望未來,十九大再次強調“房住不炒”主基調,短期內調控政策不會放松,投資需求的減弱促使住房回掃居住屬性,商品房銷售面積明顯回落;一二線城市成交量持續處於低位,三四線城市後勁不足,累計同比逐月回落,對全國房地產市場拉動作用減弱。長期來看,長傚機制加快建設,租賃政策先後落地,市場將逐步回掃理性,預計未來市場量價將保持穩定。

  鍾偉認為,房子是用來住的,不是用來炒的。這一耳熟能詳的論斷突出強調了住房的功能性,但並沒有否定住房的商品屬性,回顧1945年以來的美國,道瓊斯指數、黃金以及房價的年均復合收益率分別約為7%、5%以及3.1%,除了少部分大城市之外,從長周期看,美國房價的漲幅只是略高於長期通脹而已。在中國,炒房風是快速城市化進程中房地產長傚機制不足所緻。這樣的定調,決定了“房價暴漲論”、“炒房潮”難以卷土重來。

  著名經濟學家姚景源也認為,“房子是用來住的,不是用來炒的”,一方面說明房地產有近二十年的輝煌成就,但確實也存在問題。姚認為“房子是用來住的,不是炒的”,不會導緻房地產行業出現較大幅度的滑坡、下跌,而是提出了一個新的增長空間。新的增長空間是什麼?姚景源讚同孫宏斌投資美好生活的邏輯。“我們現在要追求美好生活,美好生活必然要包括人們的居住。”

  房地產的下半場在哪兒?孫宏斌認為,五年以後、十年以後,等到這個行業就剩20家、50家、100家的時候,基本上就是下半場了。下半場到來之前就是“三招”:周轉要快、產品要好、合並別人的市場份額。那麼,房地產下半場乾什麼呢?就是投資消費升級、投資美好生活。融創投資樂視和萬達,也在於此。

  美好生活是什麼?消費升級是什麼?第一,就是文化、娛樂、旅游、休閑、體育等等;第二是教育、健康、養老,這兩個不一樣,教育、健康、養老,你沒錢的時候也需要,但是現在市場需要的是更好的教育、更好的健康、更好的養老;第三就是智慧社區、智能家居,人們有了房子,就會想怎麼更安全一點,更舒服一點。

  浙江新湖集團股份有限公司董事長林俊波認為,房地產行業集中度進一步提高之後,可能只剩下大的在里面玩,小的不可能再進來,新的大佬也很難再進去,進來也得玩大的項目才可能拿到地。建設美好生活也罷,醫療也好,健康也好,旅游也罷,酒店也罷,甚至產業也罷,都是做配套,實際上接下來是個配套的時代,只有這樣才能有機會在這里面繼續玩。

  責任編輯:實習生小羊

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